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假房源、黑中介、爆雷跑路 ! 这次,国家对租房市场下狠手了

功夫财经 2020-09-15

作者:政知事 来源:功夫财经

每一个租客都或多或少遭遇过“心酸租房往事”。

与居住条件不匹配的高昂租金,恶意克扣押金,长租公寓携款跑路,暴力驱逐,假房源,黑中介.......

重重黑幕下,折射出中国租赁市场中不完善的监管机制和无处投诉的条例空白。

租客苦其久矣,天然的市场弱势地位,导致大部分租客只能忍受这一切不平等遭遇。

01

行业变动

租房市场与房产交易不同。

租房市场大部分情况下,都是纯市场行为,调控介入得并不多。

但随着长租公寓等企业不断深入介入租房市场,一切都逐渐发生了改变。

长租公寓借助资本的力量大肆垄断市场,高价收房,导致大量市场房源都到了长租公寓手中。

寡头垄断对原有的租赁市场造成了极大的干扰。

一方面,伴随着我国住房租赁行业的快速发展,市场参与主体的种类和数量不断扩大,市场运行的规则也日益复杂。

过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。

另一方面,这也是“租购并举”方针的落地和深化。

我国长期以来存在着“重购轻租”的局面。

租赁市场的短板,不仅影响了租户的居住感,更放大了供需的不平衡。

租房短板的存在,不仅阻滞了租房者幸福感的提升,也放大了房地产市场所承受的压力——大家越将租房视作过渡性手段,购房需求就越旺盛,供需天平就越失衡,房价就越走高。

目前各城市租房需求主要来自新市民、年轻人,对居住品质仍有一定要求,而市场上供应的出租房屋多为分散房源、老旧住宅,房源供需不够匹配,租房体验不够称心。

从权利保障来看,由于没有强有力的法律作“靠山”,租房者常遭遇随意涨价、单方毁约的情况,削减了稳定感,放大了漂泊感。

租房不称心、不靠谱,让原本摇摆在“租”与“购”之间的人更加坚定了“购”的念头。

“租购并举”,需要让租房市场真正的规范起来,有一定温度。

而对市场秩序、权利保护等问题须对症下药、切实解决,首当其冲的就是尽快出台有关租房的法律法规和操作细则。

02

新条例亮点

近些年来住房租赁中出现的纠纷或者问题,租户在大多数时候处于弱势的地位,这次的条例征求意见稿,更加保护租户的权益。

尤其是在租金、押金、到期腾退等问题上,除此之外,条例还对出租者,中介租赁等机构在其他方面做了严格的规定。

第一,“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住”,同时“明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积”。合租将会被严格限制,大房子的租金将无法提升。

第二,“住房租赁合同期限内,出租人或者承租人不得单方面解除住房租赁合同,不得单方面提高或者降低租金”。

另外“直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度,定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息”。“对于租金上涨过快的,可以采取必要措施稳定租金水平”。

第三,“出租人未及时履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担”,“住房租赁合同期满或者解除,承租人应当及时腾退租赁住房,出租人不得采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退”。

同时“未经承租人同意,出租人不得擅自进入租赁住房。”

第四,“住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

第五,“国家鼓励通过新增用地专门建设租赁住房,在新建商品住房项目中配建租赁住房,利用整幢既有房屋用于出租,将商业办公用房、工业厂房等非住宅改建为租赁住房等方式,多渠道增加租赁住房供应。”

总体上看,这次的“住房租赁条例”是从控制出租人的权利等方面来达到规范租房市场的目的的。

同时对当地政府也提出了要求:

一个是要发布租金指导价,严控本地租金上涨幅度;

二来是要加大供应租赁房,形成多渠道供应。

从这两方面入手,可以有效解决租房过程中的各种“雷与坑”,增加租客居住的幸福感,减少挤出效应。

同时加大租赁房源入市,平抑市场租金,降低普通群众生活成本,真正促进“租赁端”火起来,也能抑制房价,促进房地产平稳健康发展。

03

bug还很多

以往的租赁市场乱象,多源于没有详细的条例加以约束。

如今,从理论上来说该条例一旦正式实施,有助于推动住房租赁市场监管的常态化。

尤其对租赁市场的主体行为进行了规范和约束,能有效规范市场秩序,推动租赁市场监管制度化。

但落实监管仍有一定难度。

对于目前市场上长期存在的“高进低出、长收短付”,如何发现以及如何对租金、押金加强监管,目前依旧没有具体的措施和办法。

没有具体的措施以及惩戒方法,很难避免资本“钻空子”。

此外条例规定住房租赁合同应当网签备案,通过网签备案就能发现高风险经营行为,但核查网签备案信息是一大考验,如何发现“黑中介”及无资质企业,也是一大考验。

出租的住房应符合建筑、消防等方面的标准和要求,出租住房的室内装修应当符合国家有关标准。

但由于市场主体和租赁房源数量大、种类多,监管如何落实全面覆盖将是监管的难点。

未来,一方面应该针对突出问题制定具体的监管细则;

另一方面,还应充分利用技术手段对租房合同、租金、押金等进行监测。

在对相关行为采取举证责任倒置,发生争议时,由住房租赁企业、经纪公司自证清白。

各城市建立纠纷处理和举报公示制度,畅通投诉举报渠道。

对公众反馈的问题积极进行问询、约谈、整治,将企业违规行为纳入信用体系,及时公布。

而这些也需要消费者和相关部门共同推动,自己的权益,要勇于维护。

住房租赁市场的经营模式仍在不断探索之中,随着监管不断细化,市场才会得到规范。

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