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商业地产持续低迷,一线城市5月商服用地溢价率仅0.23%

21世纪经济报道 2020-06-30

商业地产依旧低迷。  

近期,多家市场机构发布了商业地产的相关数据。数据显示,在投资与销售两端,商业地产收到的冲击都大于住宅、办公等其他房地产领域。一线城市商服用地持续0溢价率成交,5月也仅达到0.23%,也显示出市场低迷的投资热情。  

需求依旧低迷  

据中指研究数据,2020年1-4月,全国商业营业用房销售面积为1828万㎡,同比下降29.1%,降幅较1-3月收窄6.0个百分点。  

分析销售下降的原因时,中指研究院指出,2020年一季度新冠肺炎疫情在全球多个城市蔓延,世界经济前景短期堪忧,经济增长以及就业压力上升、企业效益和居民收入增长难度加大,同时外部疫情扩散等一系列不确定性因素也对商业信心、投资决策和全球贸易造成了不利影响。  

21世纪经济报道记者注意到,今年1、2月份商业地产的下跌幅度达到近3年最大,累计增长率一度达到-46%。这种下跌并非简单受疫情影响,长期来看,在一二线城市,商业地产市场饱和度正在不断提高,供过于求的情况持续存在,存量巨大、同质化竞争的顽疾依旧。而在三四线城市,电商冲击下,消费升级未达预期,商业地产“招商难、运营难和退出难”的问题一直存在,导致商业地产需求端持续低迷。  

2019年末,曾有业内人士向21世纪经济报道记者透露,据其统计,百强房企所持有的所有商业项目,达到盈亏平衡点的仅为36%,另外64%的商业项目达不到盈亏平衡点,处于亏损状态。  

这在官方统计数据上也有体现。根据国家统计局数据,2018年11月商业营业用房销售额累计增长率首次出现负值,而从2019年2月到今年5月,商业营业用房销售额累持续呈现负增长。从历史数据上来看,每年的6月,9月和12月是销售高峰,2018年销售高峰时期的成交额较同期有所上升,但整体上,商业地产新房销售额逐年减少,近3年来商业营业用房销售额累计增长率都呈现下跌趋势。  

不过,短期疫情冲击造成的正在恢复。第一太平戴维斯近期多份报告显示,商业地产的几大分类中,零售行业正在回暖。很多商场客流已恢复至七至八成,但不同类型的商户和租户业绩仍有差异。必需品类如食品、日用品的消费在3月已出现同比增长,4月进一步加速,对超市构成业绩利好。而酒店行业短期波动,但长期基本面将保持不变。  

而在租赁方面,中指研究院数据显示一季度,全国重点城市主要商圈写字楼租金整体水平环比继续下跌,平均租金为4.9元/平方米·天,跌幅为0.82%。从商圈来看,超过96%的商圈租金下跌,租金环比上涨的商圈只有2.5%,另有1.3%的商圈租金与上期持平。  

投资先行指标下滑  

供给层面,1-4月,全国商业地产开发投资额为4675亿元,同比下降8.6%,降幅较1-3月收窄4.9个百分点。相比房地产总体的数字,降幅仍然偏大。  

另外,先行指标也显示,商业地产未来的投资状况比住宅、办公楼等其他地产严峻。2020年1-4月,全国商业地产新开工面积为5243万平方米,同比下降22.8%,降幅较1-3月收窄9.3个百分点。不仅低于其他地产投资,同时降幅也明显大于商业地产开发投资的降幅。  

土地市场来看,一、二、三线城市在2020年都出现了“供大于求”的状况。wind数据显示,前5月一线城市供应商服用地169万平米,成交142万平米;二线城市供应1419万平米,成交944万平米;三线城市则供应1312万平米,成交1106万平米。  

从溢价率的变化上来看,2020年1-4月,三四线城市线城市商服用地市场热度仍高于一二线城市。Wind数据显示,三四线城市5月商服用地成交溢价率达到12%。而一线城市虽然在2020年陆续成交了超过140万平米商办土地,但溢价率持续了2019年以来的低迷态势,在2-4月份都以零溢价成交,5月突破零值,也仅达到0.23%;二线城市的平均溢价率突破10%,但此前两月也只有0.84%和0.07%。  

不过,六月的商办土地市场有所回温。据中国指数研究院统计,上周(6月15日-21日)商办土地的推出、成交量价齐升,土地出让金超32亿元。全国重点20城市中重庆、长沙、杭州等13个城市推出48宗商办用地,推出面积113.91万㎡,较上周增加超四成。成交方面,20城中杭州、武汉、南京等10城市共20宗商办用地成交,杭州商办土地出让金超13亿元。


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