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房产调控已三年,还要有多久?

樱桃大房子 2019-11-27

平常我们关注楼市的涨跌,需要留意央行个人住房贷款余额的数据,因为钱不会说假话,这才是决定房价涨跌,楼市行情冷暖的关键。

最近易居研究院出了一个报告,央行数据显示,2019年三季度,个人住房贷款余额新增10900亿元,环比持平,同比增长5%,房贷余额新增额目前绝对值仍处于历史较高位。

数据来源:中国人民银行、易居研究院

看上面这个图,对比一下,你可以大概看出来,从2016年到现在,房贷余额占比和新增一直是比较多的,就新增余额来说,相比2015年之前,明显上升了一个台阶。

观察历史数据,个人住房按揭贷款新增额大致出现三个高点(40%以上),分别发生在2007、2009年和2016年。

2016年三季度,该指标连续刷新历史最高值,达到53%。也就是说,新增境内贷款中有将近一半流向了住户按揭贷款。

之后虽然有所下跌,但是依然在20%-30%之间,明显高于2014年之前上一轮调控的周期,那时候在10-20%之间震荡。

说明什么呢?

也就是说,现在虽然调控很严格,但是对房地产行业来说,显然要比2014之前那一轮调控周期日子好过的多。除非是你前几年非常激进,拿了太多地王,或者说高杠杆融资的,现在就会比较难熬。

当然,还有一个可能,现在只是上半场,还有下半场要熬,很多房企熬不过下半场。

最近又爆出一家靠花钱买出的百强房企,上海三盛宏业陷入资金链危机,全国项目大面积停工,距破产清算仅一步之遥,员工讨债,董事长当众大哭。

公司总资产512.48亿元,总负债就有417.65亿元,其中带息债务269.52亿元,资产负债率高达81.5%。

下面还有一个图,就是全国居民购房杠杆率与百城房价指数。现在大概处于调控的一个中途,所以还有较长的一段时间需要等待天亮。

数据来源:中国人民银行、住建部、国家统计局、各地统计局、各地房管局、中国城市二手房指数网站、易居研究院

全国居民购房杠杆率=季调个人住房贷款余额新增额/季调全国一、二手住宅销售总额+9%公积金贷款历史平均比重

易居研究院的报告发现,房价涨幅与居民杠杆率总体呈现正相关关系。

只要居民加杠杆,房价就上涨。居民降杠杆,房价涨幅就下跌。

2015年一季度开始,居民购房杠杆率和房价指数同时出现大幅攀升态势,房价指数季度环比涨幅在2017年二季度见顶。

居民购房杠杆率在2016年四季度见顶,主要原因是2016年底开始越来越多的城市收紧信贷政策。

2018年一季度,杠杆率和房价指数涨幅同步下行。二季度杠杆率进一步下行,房价指数涨幅扩大,这主要是二季度部分二线城市楼市有升温迹象,三四线城市还在轮动上涨。

7.31政治局会议后,市场明显降温,三四季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。

2019年一二季度,因为降准,杠杆率和房价指数涨幅同步上行。730政治局会议首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,市场预期随之转变,全国首套房贷平均利率连续4个月上升,三季度杠杆率和房价指数涨幅同步下行。

如果参考上一轮调控看,居民杠杆率在2012年时,大概是21%左右,属于近十年来最低值,但房价指数最低位在2014年3月,所以房价的底部会晚于居民加杠杆,市场见底会有滞后性。

这一轮调控,居民降杠杆目前还在30%左右,什么时候降到20%,能不能降到20%,这都是未知数,但可以肯定的是,百城房价指数环比涨幅是百分百没有到底的!

调控已经过去三年了,我觉得离终点至少还有2年的时间吧!也许更久!要看泡沫消化的情况,所以一城一策是必然。

但有些城市,比如苏州,深圳,武汉,杭州,这几年房价压根就没跌,一直在稳步爬坡,或者横盘震荡,这种城市是万万不能放开的,泡沫没有消化完,必须先压着。

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