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孙宏斌再度喊话:这轮调控不太可能会放松

界面-地产 2019-11-27

“这一轮的调控不太可能会放松”、“政府要支持并购”。低调许久的孙宏斌,在11月5日民生银行不动产金融年会上再度“喊话”。

在这场题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲中,孙宏斌分析了目前的地产政策环境,并谈到新形势下企业未来需要具备能力,并对银行、政府提出建议。

他在演讲中谈到,不让经济依赖房地产已经是上升到政治高度的国家战略。过去这个行业在国家经济中所占比例太大,相关行业在GDP中占比达到30%、土地财政加税收占整体财政收入的40%,行业贷款量占总比28.9%,加上行业贷款、房地产抵押等,占比达到50%,所以地产行业所占资源太多了。

正是在这一基础上,要改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择。“这一次的调控,很多人认为现在压力这么大,什么时候能放松?我说不太可能放松。“孙宏斌对新形势下的行业走向作出判断,认为这几年不断传出可能“松绑”的消息都是误判。

事实上,直到最近数月,各地的房地产调控仍在密集进行。中原地产研究中心统计数据显示,今年9月单月全国房地产调控政策次数达到48次,今年前9个月合计房地产调控次数达到415次,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史记录。

孙宏斌认为,未来的房地产发展趋势在城市化需求和改善性需求。中国人民银行调查统计司司长在早前的发言中表示,目前我国常住人口城镇化率在53.7%左右,2030年要达到70%,长远要达到80%以上。

“所以这个空间很大,很多人还在想换房,房地产行业还是会保持很多年。”孙宏斌认为,今年房地产总规模大约在16万亿元左右,并认为这个规模还会保持多年。

另一个重要趋势是从增量市场往存量市场转变。他谈到,2007年地产总规模还是3万亿规模,从2007到2019年涨了5倍,开发商这些年占得都是增量,所以开发商日子好过,但以后,就是抢15亿存量市场。从抓增量到抢存量,这是很大的变化。

对于房企的负债管理,孙宏斌认为当前限价政策以及在现行的负债总量管理下,未来房企想增加负债几乎不可能,行业杠杆肯定在下降。但这样也有好处,地方政府会把土地价格的期望值降低,把未来的风险给降下来,同时限负债总额能把杠杆率拉低。

谈到自己的建议,孙宏斌也说了很多。他提到,房地产行业综合性极强,但这三年的调控总结起来就是“房价不能涨”,这就导致一些城市市场价格和限价价格差异极大,因此他呼吁政府,保持限价政策下,能否在供地、容积率等方面做些调整。

孙宏斌对银行也提出了几点建议,首先不能把按揭贷款限制得太狠,按揭如果没有增量,行业会很麻烦;第二要支持并购,因为并购是解决风险最快的方法,如果企业不能及时还钱,从违约到拍卖,平均需要4年时间,并购半年内就可以解决,所以建议从额度和并购贷来说都进行支持;第三建议支持头部企业,头部企业的划分是前100名,前五名房企在行业的份额已经达到18%,预计5年内能占到30%,对行业稳定有好处。

事实上在并购领域,孙宏斌一直是行业最知名的“接盘侠”和“白衣骑士”。从最早的并购绿城,再到和万达的“世纪交易”,以及今年接盘泛海、长实的项目,孙宏斌的并购业务一直未停。

今年以来,中国房地产企业在资金端大多处于紧绷态势,特别是境内外融资渠道都遭遇收紧。

在贷款领域,央行发布的今年前三季度金融统计数据报告显示,房地产领域贷款增速连续14个月回落,前三季度新增人民币房地产贷款4.6万亿元,占同期人民币新增贷款量的33.7%,与去年全年水平相比低了6.2个百分点,降至24.1%。

与此同时,房企销售额今年在部分月份也表现不佳。克而瑞研究中心的数据显示,今年10月,TOP50强房企中,近6成企业的单月业绩环比下滑,大部分环比降幅在20%-30%之间。

另外到10月末,在年内设定了全年销售目标的房企中,只有近三成房企目标完成率达到70%-80%,超过一成房企完成率不足70%。融创今年前10月的销售额是4339.2亿元,同比增长了17%。

面对新的融资环境,未来什么样的企业能够生存下去?孙宏斌认为要具备三大能力,一是综合能力要强,库存没问题,如果库存的土地储备价格太高或者布局不对,那会牵扯到企业的生死存亡。


第二是要有好的品牌、产品、服务这些综合竞争力;第三要坚定布局文旅、文娱、教育、医疗、大健康等消费升级的产业。“我们一直在这样做,布局这些行业主要是为了5年、10年后的事,因为眼前都挺难挣钱的。”

近年来融创在文娱、文旅、医疗大健康方面都有涉足。自2017年拿下13个万达茂,到2018年收购原万达旗下的文旅运营团队,融创在收购万达文旅业务上已经投入了超过500亿元,今年位于无锡、广州的融创城项目已正式开业。

文娱方面,融创今年还对梦之城文化进行了战略控股,并由“少东家”孙喆一负责管理融创文化集团的业务。就在不久前,孙宏斌还在青岛宣布,将投资45亿元进入医疗康养产业。

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